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墙体保温与饰面工程的成本优化与品质保障

文章来源:   作者:发布日期:2016-6-4 10:36:04  浏览次数:
导读: 近几年,我国的房地产市场频繁遭遇调控,风险及不确定性不断增加,房产降温,形势严峻。房企一方面要考虑降低成本,另一方面又希望提高品质、增加新的卖点从而提高房屋销量与售价。  墙体保温与饰面工程,是建筑外

近几年,我国的房地产市场频繁遭遇调控,风险及不确定性不断增加,房产降温,形势严峻。房企一方面要考虑降低成本,另一方面又希望提高品质、增加新的卖点从而提高房屋销量与售价。


  墙体保温与饰面工程,是建筑外围护的重要组成部分,也是建筑的脸面工程,一旦出现渗水、剥落等质量问题,就会导致业主投诉甚至退房的风险。面对这样的形势,作为房企怎么办?


  目前,部分规模比较大的房企,开始对保温涂装工程采用“集团采购”的方法,采购主材(涂料、保温材料)及施工。


  主材方面:一般均会选择规模大、品质稳定的品牌产品,从而保证工程选用产品的质量;施工方面:为避免有可能产生的工程质量问题的责任推诿、扯皮,并减少中间环节,部分房企采用由涂料或保温材料生产企业为主体,材料企业推荐的施工单位为辅,进行工程竞标模式。同时通过多家竞标比价的方式,希望有效降低工程成本。


  这类“集团采购”方式看起来确实对提高品质、降低成本能起到一定的效果,但细细分析依旧存在不足。


  首先,在质量方面


  1:集团采购模式仅考虑了保温涂装工程中单项材料指标符合行业通用标准,孤立采购单项产品,未考虑不同气候环境下的材料间的协同性配套性;即使单项产品符合标准,也容易出现附着、协同性不好引起的空鼓、开裂。


  2:对保温涂装工程中关键性配套砂浆重视不足,任意采购,不仅没考虑与保温材料的专用配套,甚至,有可能不一定达到标准。非常容易产生脱落、空鼓、开裂等问题。2014年,全国各地多次发生的保温涂装工程脱落、空鼓、开裂等事故多是此原因造成的。


  其次,在成本方面


  1:此种“集团采购”模式比较重视涂料、保温材料,配套砂浆等材料多未纳入性价比较的范畴;不指定砂浆、网格布等材料品牌,会导致部分工程商采购最廉价的劣质材料。


  2:即使单项产品的性价比比较理想,如果不考虑材料的优化组合与工艺改进,这样的成本也不一定是最合理的;


  3:工程招投标中,因为工程最终的外观效果、质量标准不够明确量化,使工程的综合成本比价合理性存在缺陷,最终的实际成本并不优化。


  再次,在服务模式方面


  由涂料或某一保温材料生产企业为主体,或由材料企业推荐施工单位进行施工的模式,尽管在一定程度上解决了材料与施工之间的质量扯皮,但不一定能解决专业问题。好的保温涂装工程需要对材料的系统性与工艺工法及最终效果进行系统的、专业的研究,否则,容易产生单项材料质量问题之外的质量问题。


  针对上述三方面的问题,我们通过对众多保温涂装工程的跟踪与分析,认为以下几种途径是解决当前市场境况下成本最优和质量保障的最佳方式,在此跟各位分享与探讨。


  第一:涂料或保温材料的选择,依旧通过集中采购的方式优先保证单项材料的质量与成本。在可能的情况下再根据不同项目的特点和成本等要求,选择更有针对性的产品;


  第二:一定要重视配套砂浆(腻子、抹面砂浆、粘结砂浆)与涂料、保温材料的协同性,只有真正做到“协同配套性”,才能减少空鼓、开裂、脱落的隐患,才能更好地避免发生质量事故;


  第三:在确定保温、涂料类型,明确装饰效果等目标时,优化涂层结构与材料配置,让整个保温涂装工程在确保品质的情况下成本更合理。


  第四:无论涂料、保温材料企业或专业工程公司等,都可以成为工程施工的主体,关键是要对这个施工主体在材料的系统化配置、工艺工法等方面一定要专业,而且对工程的装饰效果、质量标准、质保年限等内容一定要量化,最重要的是要让这个施工主体成为工程最终效果与质量的责任主体,这是保障工程效果和质量的一个关键。


 
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